Zbycie gruntu rolnego w trakcie trwania umowy dzierżawy

W związku z powszechnością dzierżawy w rolnictwie zachodzi konieczność przybliżenia kwestii zbycia gruntu rolnego w trakcie trwania tej umowy. Choć na blogu będzie to już trzeci wpis dotyczący umowy dzierżawy, to po opublikowaniu ostatniego opracowania ,,Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych” [przejdź do wpisu] pojawiły się pytania dotyczące skutków zbycia przedmiotu dzierżawy w trakcie trwania tego stosunku.  

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że zawarcie umowy dzierżawy nie ogranicza właściciela gruntu rolnego w prawie zbycia przedmiotu dzierżawy w trakcie umowy. Właściciel może dowolnie sprzedać, zamienić, darować nieruchomość rolną, nie licząc się ze zdaniem dzierżawcy, chyba że dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu [przejdź do wpisu, aby przeczytać kiedy przysługuje prawo pierwokupu]. 

Ustawodawca w celu ochrony dzierżawcy w art. 678§1 k.c. wprowadził regulację, zgodnie z którą w razie zbycia rzeczy w czasie trwania umowy, nabywca wstępuje w stosunek w miejsce zbywcy. W konsekwencji zachodzi wówczas do zmiany osoby wydzierżawiającej. Nie jest wówczas konieczne zawieranie przez nabywcę oraz dzierżawcę aneksu do umowy dzierżawy, który aktualizuje oznaczenie stron umowy dzierżawy. W takiej sytuacji umowa dzierżawy obowiązuje nadal nowe strony na dotychczasowych warunkach. Na tym niemal kończy się ochrona dzierżawcy w przypadku zbycia dzierżawionej nieruchomości rolnej. 

Nabywca dzierżawionej nieruchomości może bowiem wypowiedzieć dotychczasową umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to jest niezależne od regulacji zawartej w art. 673 k.c., która reguluje kwestię wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony z zachowaniem terminu wypowiedzenia, jak również od tego czy dotychczasowe strony ustaliły w umowie inny termin wypowiedzenia (dłuższy lub krótszy od ustawowego) lub w ogóle go nie przewidziały. Nabywca dzierżawionego gruntu rolnego będzie mógł wypowiedzieć zarówno umowę zawartą na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.  

Ustawa nie określa w jakim terminie nabywcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy dzierżawy na podstawie art. 678 k.c. W doktrynie wskazuje się, że z uwagi na brak zasadności trzymanie dzierżawcy w niepewności co do dalszego obowiązywania umowy wypowiedzenie powinno nastąpić w najbliższym terminie wypowiedzenia liczonego od dnia dowiedzenia się przez nabywcę o zawartej przez poprzedniego właściciela umowie dzierżawy. Jeżeli nabywca gruntu rolnego nie skorzysta w owym terminie z rzeczonego uprawnienia będzie już ściśle związany treścią umowy co do kwestii jej wypowiedzenia.

Prawo wypowiedzenia umowy dzierżawy nie przysługuje nabywcy jeżeli umowa dzierżawy zawarta została na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Umowa ma datę pewną w przypadku stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym oraz w razie umieszczenia na umowie jakiegokolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego, albo przez notariusza. Efekt ten, dzierżawca nieruchomości może uzyskać poprzez wpisanie umowy dzierżawy do księgi wieczystej. Z tego powodu w interesie dzierżawcy jest przypilnowanie formy umowy oraz daty pewnej. 

W sytuacji wypowiedzenia umowy dzierżawy dzierżawca zobowiązany jest do zwrotu nieruchomości rolnej. Jeżeli na skutek wypowiedzenia dochodzi do wcześniejszego niż przewidywała umowa dzierżawy zwrotu przedmiotu umowy, to dzierżawca może domagać się od zbywcy – dotychczasowego właściciela – naprawienia szkody z tego wynikłej. O wcześniejszym zwrocie mówimy w sytuacji wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Przesłanką do skutecznego dochodzenia naprawienia szkody od zbywcy jest wykazanie przez dzierżawcę szkody odniesionej na skutek przedwczesnego zwrotu nieruchomości rolnej. Ponadto możliwość skorzystania z omawianego uprawnienia przysługuje dzierżawcy jednak wtedy, gdy niezwłocznie zawiadomi on zbywcę o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez nabywcę. Warto zaznaczyć, iż poprzez termin „niezwłocznie” należy rozumieć w zwykłym toku czynności, ale nie natychmiast. Zawiadomienie może nastąpić w dowolnej formie, byleby najemca był w stanie udowodnić w ewentualnym sporze ten fakt. 

W razie wątpliwości zachęcam do kontaktu. Razem znajdziemy korzystne rozwiązanie twojego problemu.

Oznaczone , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *