Nakłady dzierżawcy na przedmiot dzierżawy

nakłady dzierżawcy na przedmiot dzierżawyNiekiedy zawarcie umowy dzierżawy gruntów rolnych dla dzierżawcy wiąże się z koniecznością poniesienia nakładów na nieruchomość. W przeważającej większości wynika to z dotychczasowego utrzymania gruntu w złej kulturze rolnej. Dzierżawca zmuszony jest wówczas do dokonania chociażby prac, które mogą stanowić nakład na grunt. Czy w związku z tym dzierżawca, po zakończeniu trwania umowy dzierżawy, może domagać się zwrotu nakładów? 

Odpowiedź na wyżej postawione pytanie należy rozpocząć od wskazania, że umowa dzierżawy, z uwagi na daleko idące podobieństwo do umowy najmu, nie została szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym. W konsekwencji na podstawie art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się uzupełniająco przepisy o najmie. Punktem wyjścia dla rozważań w zakresie roszczeń dzierżawcy o zwrot nakładów ulepszających stanowi art. 676 k.c., zgodnie z którym:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.”

Powyższy przepis daje stronom umowy dzierżawy możliwość samodzielnego uregulowania kwestii zwrotu nakładów ulepszających. W praktyce strony mogą przyjąć różne rozwiązania. Przykładem może być ustalenie, że po zakończeniu dzierżawy nakłady dokonane przez dzierżawcę przypadną wydzierżawiającemu – bez obowiązku zapłaty ich wartości. Strony mogą również uwzględnić nakłady przy ustalaniu wysokości czynszu lub każdorazowo potrącać je z czynszu. 

Dopiero jeżeli umowa dzierżawy nie będzie danej kwestii regulować, jak również strony nie zawrą innego porozumienia w tej materii, zastosowania znajdzie reguła wyrażona w art. 676 k.c. 

Na przykładzie powyższego po raz kolejny widać jak ważne jest sumienne podejście do treści zawieranych umów. Powtarzam to jak mantrę na blogu, ale dobrze i jasno skonstruowana umowa może zapobiec wielu nieporozumieniom.  

Wracając do kwestii rozliczenia nakładów wskazać należy, że aby powstało roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń gruntu [tzw. nakładów ulepszających] musi w pierwszej kolejności dojść do zwrotu przedmiotu dzierżawy [nieruchomości]. Brak zwrotu dzierżawionej nieruchomości uniemożliwia dochodzenie zwrotu nakładów ulepszających poniesionych na przedmiot dzierżawy. Po drugie w trakcie trwania umowy dzierżawy dzierżawca musi przedmiot umowy ulepszyć.

Czym zatem są ulepszenia rzeczy w znaczeniu art. 676 k.c.? Są to dokonane przez dzierżawcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy dzierżawionej zwiększają jej wartość lub użyteczność. Jednocześnie nie są to nakłady drobne na rzecz dzierżawioną oraz nakłady konieczne [bez których przedmiot dzierżawy jest nieprzydatny do umówionego użytku]. 

O tym, za które ulepszenia dzierżawca może domagać się zapłaty po zakończeniu dzierżawy, decyduje to, czy są one korzystne dla wydzierżawiającego. Przede wszystkim decydować będzie czy obiektywnie na skutek działania dzierżawcy doszło do podwyższenia wartości użytkowej przedmiotu dzierżawy. Może bowiem dojść do sytuacji, w której według oceny dzierżawcy dokonane przez niego nakłady zwiększają wartość nieruchomości, gdy w rzeczywistości jest z goła odmiennie. Jako przykład można wskazać dokonanie nasadzeń drzew na nieruchomości rolnej. Co do zasady nasadzenia zwiększają wartość nieruchomości. W przypadku jednak gdy nasadzenia zostały dokonane na gruntach rolnych, które ograniczają wykorzystanie działki pod uprawy rolne, zmieniają przeznaczenie gruntu co może wręcz obniżyć wartość działki. Nie bez znaczenia jest również zgodność tych działań z rzeczywistą lub domniemaną wolą wydzierżawiającego. 

Jeżeli dojdzie do zwrotu przedmiotu dzierżawy, w odniesieniu do którego dzierżawca dokonał nakładów ulepszających zgodnie z przepisem art. 676 k.c wydzierżawiający posiada dwa alternatywne uprawnienia. Po pierwsze, może zatrzymać ulepszenia za zapłatą dzierżawcy ich rynkowej wartości z chwili zwrotu nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, że wartość ulepszeń nie może być utożsamiana w prosty sposób z sumą wydatków poniesionych przez dzierżawcę na ich dokonanie. Po drugie, wydzierżawiający może żądać przywrócenia stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy. Wówczas koszt przywrócenia stanu poprzedniego następuje na koszt dzierżawcy. Z uwagi na charakter umowy dzierżawy w doktrynie wskazuje się, że uprawnienie wydzierżawiającego powinno być ograniczone jedynie do prawa zapłaty równowartości nakładów.

Na zakończenie warto wskazać, że roszczenie o zwrot wartości nakładów ulepszających nie ma charakteru odszkodowawczego. Roszczenie z art. 676 k.c nie ma też charakteru kompensacyjnego. Dotyczy bowiem zapłaty byłemu dzierżawcy za pozostawione ulepszenia przedmiotu dzierżawy po jej zakończeniu. Roszczenie dzierżawcy przedawnia się z upływem roku od dnia faktycznego zwrotu rzeczy dzierżawionej. 

Drodzy Czytelnicy,
zachęcam Was do komentowania artykułu oraz zadawania pytań, jakie się Wam nasuną po przeczytaniu. 

Z pozdrowieniami,
adwokat Karol Podowski nakłady na dzierżawiony grunt nakłady dzierżawcy na przedmiot dzierżawy nakłady na dzierżawiony grunt rolny nakłady dzierżawcy na grunt nakłady na dzierżawiony grunt rolny wydatki na dzierżawiony grunt rolny nakłady dzierżawcy na przedmiot dzierżawy

Oznaczone , , , , , , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *