Zbycie wydzierżawianej nieruchomości mimo zobowiązania do nierozporządzania przedmiotem umowy

Zbycie wydzierżawianej nieruchomości
Zdjęcie wykonane w okolicach miejscowości Łyna (Gmina Nidzica)

Umowa dzierżawy z uwagi na powszechność jej zawierania w rolnictwie prowadzi niekiedy do nieporozumień. Większości z nich dałoby się uniknąć, gdyby treść umowy dzierżawy byłaby przed jej zawarciem należycie przygotowana. Z własnej praktyki dostrzegam jednak, że jest to sytuacja rzadka. W ostatnim czasie przedstawiono mi problem, z którym zetknął się nabywca nieruchomości, która przez poprzedniego właściciela została oddana w dzierżawę na czas określony 5 lat. W umowie dzierżawy strony zawarły zapis, że wydzierżawiający zobowiązuję się do niezbywania wydzierżawianej nieruchomości przez czas trwania umowy. Dzierżawca po otrzymaniu wiadomości o zbyciu przez wydzierżawiającego nieruchomości odgraża się nowemu właścicielowi, że będzie dochodził swoich praw przed sądem z uwagi na to, że umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Czy słusznie? Czy zbycie wydzierżawianej nieruchomości wymaga zgody i wiedzy dzierżawcy?

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zasadą jest, iż w przypadku przeniesienia własności nieruchomości [np. na podstawie umowy sprzedaży, darowizny] w trakcie trwania umowy dzierżawy nowy właściciel wstępuje w miejsce wydzierżawiającego. Wynika to z treści art. 678§1 kodeksu cywilnego [dalej k.c.], który stosuje się również do umów dzierżawy zgodnie z art. 694 k.c. Wówczas zmienia się jedynie osoba wydzierżawiającego, pozostała zaś treść umowy dzierżawy pozostaje bez zmian. Nowy właściciel przejmuje wszystkie prawa i obowiązki dotychczasowego wydzierżawiającego. W takiej sytuacji nie ma potrzeby zawierania nowej umowy, czy też aneksu do umowy dzierżawy. Wstąpienie nowego właściciela nieruchomości w umowę dzierżawy następuje z mocy prawa. W konsekwencji czego zbycie nieruchomości nie wymaga zgody dzierżawcy. Co więcej wydzierżawiający nie musi nawet powiadomić o tym fakcie dzierżawcy. Zatem dzierżawca nie może skutecznie sprzeciwić się zbyciu wydzierżawianej nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja kiedy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.

Warto przyjrzeć się kwestii zapisu umowy dzierżawy, zgodnie z którym wydzierżawiający zobowiązał się do niezbywania wydzierżawianej nieruchomości. Zgodnie z art. 57 k.c.:

 § 1. Nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne.
§ 2. Przepis powyższy nie wyłącza dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem.

Prawo własności jest bez wątpienia prawem zbywalnym. Zatem zgodnie z przywołanym przepisem nie można w umowie dzierżawy wyłączyć, ani ograniczyć uprawnienia do zbycia tego prawa. Z §2 wynika zaś, że nie wyłącza to dopuszczalności zobowiązania, że właściciel nie dokona sprzedaży nieruchomości. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że możliwe jest zobowiązanie się do niedokonywania oznaczonego rozporządzenia prawem własności, jednakże niewykonanie takiego zobowiązania pociąga za sobą tylko obowiązek naprawienia szkody na podstawie art. 471 k.c. Odpowiedzialność odszkodowawczą może ponosić wówczas jedynie osoba, która zobowiązała się do niezbywania nieruchomości, nie zaś nowy właściciel. Podkreślić jednak należy, że to osoba dochodząca odszkodowania musi wykazać szkodę. Wyjątkiem jest zastrzeżenie w umowie dzierżawy karę umowną na wypadek niewywiązania się ze zobowiązania. Zapłata kary umownej jest bowiem niezależna od wystąpienia jakiekolwiek szkody. Naruszenie zobowiązania do niezbywania nieruchomości przez okres trwania umowy dzierżawy nie ma żadnego wpływu na ważność umowy przenoszącej własność nieruchomości na rzecz osoby trzeciej. Zatem samo zbycie wydzierżawianej nieruchomości będzie skuteczne, a więc dojdzie do nabycia własności nieruchomość przez nowego właściciela. 

zbycie wydzierżawianej nieruchomości nowy właściciel wydzierżawianej nieruchomości umowa dzierżawy zakaz zbywania dzierżawionej nieruchomości zbycie gruntu w trakcie trwania umowy dzierżawy zmiana wydzierżawiającego zobowiązanie się do niezbywania wydzierżawianej nieruchomości adwokat Nidzica Karol Podowski 

Oznaczone , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *