Nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką

nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką
Zdjęcie wykonane w okolicach miejscowości Łyna (Gmina Nidzica)

W czasach kiedy cena ziemi rolnej jest wysoka sytuacją powszechną jest nabywanie nieruchomości rolnych przy pomocy środków pochodzących z kredytów. Jedną z powszechnych form zabezpieczenia spłaty pożyczki w takim przypadku jest ustanowienie na nabywanej nieruchomości hipoteki. Konsekwencją tego są liczne ogłoszenia sprzedaży nieruchomości, na których ustanowiono hipotekę. Nadto niekiedy zdarza się, że członkowie rodziny nabywają od bliskiego, który ma problemy finansowe, nieruchomość obciążoną hipoteką. Co należy wiedzieć o hipotece i czy nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką jest ryzykowne?

Przepisy prawa nie wprowadzają zakazu sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Należy jednak z ostrożnością podchodzić do nabywania takiej nieruchomości. Do transakcji tego rodzaju należy się odpowiednio przygotować, aby nie narazić się na dodatkowe konsekwencje finansowe. Rozważne przygotowanie umowy sprzedaży, prowadzące do wykreślenia hipoteki, nie jest skomplikowane oraz ryzykowne. 

Zacznijmy jednak od tego czym jest hipoteka. Kwestie związane z hipoteką reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z artykułem 65 ust. 1 przywołanego aktu prawnego w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel [wierzyciel hipoteczny] może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości [dłużnika hipotecznego].   

Hipoteka jest zatem prawem, które daje wierzycielowi daleko idącą uprawnienia [ochronę]. Dla wierzyciela sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką nie powoduje dolegliwych konsekwencji. Wręcz przeciwnie, jego sytuacja polepsza się, gdyż oprócz dłużnika osobistego, którym jest zbywca nieruchomości pojawia się dłużnik rzeczowy w osobie nowego właściciela nieruchomości. Wówczas wierzyciel hipoteczny, w przypadku braku spłaty długu, może dochodzić należności od nowego właściciela i uzyskać należne mu pieniądze z kwoty uzyskanej ze sprzedaży przez komornika nieruchomości obciążonej, ewentualnie poprzez przejęcie nieruchomości na własność. Jest to możliwe niezależnie kto jest aktualnie właścicielem nieruchomości. Zmiana właściciela nie powoduje bowiem wygaśnięcia hipoteki. Jeżeli zatem decydujemy się na nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką musimy liczyć się z możliwością jej utraty. 

Jak zatem przygotować się do nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką?

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości. Aktualnie możliwe jest to przez internet. Wystarczy kliknąć link elektroniczne księgi wieczyste. W dziale IV księgi wieczystej ujawniane są hipoteki obciążające nieruchomość. Możemy dowiedzieć się jaka jest wysokość hipoteki oraz na rzecz kogo jest ona ustanowiona. Następnym krokiem jest ustalenie aktualnego zadłużenia, które zabezpieczone jest hipoteką. W tym celu powinniśmy poprosić właściciela nieruchomości o zaświadczenie wydane przez wierzyciela hipotecznego. Zaświadczenie to powinno zawierać określenie aktualnej wysokości zadłużenia, termin spłaty, prowizję od przedterminowej spłaty. Nadto pismo powinno wskazywać rachunek na jaki należy dokonywać spłaty zadłużenia. Jeżeli hipoteka została ustanowiona kilka lat temu zadłużenie najprawdopodobniej zostało w części już spłacone. Sytuacja ta może być jednak diametralnie inna, jeżeli dotychczasowy właściciel nie spłacał regularnie swojego zobowiązania. 

Kolejnym krokiem do celu, którym jest nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką może być zawarcie umowy przedwstępnej.

Umowa ta powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy zadbać aby w umowie znalazł się zapis, że uiszczona tytułem zadatku kwota zostanie uiszczona bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela hipotecznego. W ten sposób dojdzie do spłaty zadłużenia dotychczasowego właściciela. Wówczas bez przeszkód uzyskamy wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wówczas warto uzyskać od wierzyciela hipotecznego zaświadczenie potwierdzające całkowitą spłatę wierzytelności oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. W takiej sytuacji umowa definitywna sprzedaży zawierana jest najczęściej po wykreśleniu hipoteki z księgi wieczystej. Zawieranie umowy przedwstępnej ma sens tylko w sytuacji, gdy pozostała do spłaty kwota jest nieznaczna i można ją spłacić z uiszczonego zadatku. 

Zawarcie umowy przedwstępnej nie jest konieczne. Analogiczne zapisy dotyczące spłaty zadłużenia na rzecz wierzyciela hipotecznego mogą się znaleźć w umowie sprzedaży. Różnica jest taka, że w akcie notarialnym będzie widniał zapis o tym, że nieruchomość obciążona jest hipoteką. Brak zapisu o spłacie zadłużenia może powodować, że dotychczasowy właściciel przekazanych pieniędzy nie przeznaczy na spłatę zadłużenia. W konsekwencji wierzyciel hipoteczny będzie mógł dochodzić swoich należności od nowego właściciela nieruchomości. Co więcej ryzykujemy również obciążeniem nas kosztami sądowymi w przypadku wszczęcia przez wierzyciela hipotecznego postępowania w celu uzyskania tytułu wykonawczego uprawniającego do wszczęcia egzekucji. Samo ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej w przypadku zbycia nieruchomości nie uprawnia wierzyciela hipotecznego do prowadzenia postępowania egzekucyjnego z niej. Konieczne jest wytoczenie powództwa.

Podsumowując nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką nie niesie za sobą żadnego ryzyka, pod warunkiem, że odpowiednio ją przeprowadzimy. 

nabycie nieruchomości rolnej obciążonej hipoteką nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką nabycie nieruchomości rolnej obciążonej hipoteką

Oznaczone , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *