Prawo pierwokupu starosty wobec nieruchomości z basenem, oczkiem wodnym

prawo pierwokupu
W związku z wejściem w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne, od dnia 1 stycznia 2018 r. starostowie uzyskali kolejne absurdalne uprawnienie wpływające na obrót nieruchomościami. Artykuł 13 przywołanego aktu prawnego stanowi, że „Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi. Prawo pierwokupu wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.” Na pierwszy rzut oka zapis ten nie budzi zastrzeżeń. W tym miejscu jednak trzeba wyjaśnić, że uprawnienie to nie odnosi się jedynie do naturalnych zbiorników takich jak jeziora, 
ale również do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. W konsekwencji prawo pierwokupu dotyczyć będzie nieruchomości, na których znajdują się baseny, oczka wodne, sadzawki. 

Prawo pierwokupu jest wyjątkiem od zasady wolności umów, w tym doboru kontrahenta. Jeżeli zatem na twojej działce znajduje się choćby jeden z wyżej wskazanych obiektów, będziesz mógł sprzedać swoją nieruchomość określonej osobie jedynie jeżeli starosta nie skorzysta z prawa pierwokupu. Jak zatem będzie wyglądało w praktyce zawieranie umowy sprzedaży w takim przypadku?

Jeżeli znajdziesz osobę zainteresowaną kupnem twojej nieruchomości po ustalonej cenie konieczne jest udanie się do notariusza, który sporządzi umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Po jej odczytaniu i podpisaniu przez strony notariusz jest zobowiązany zawiadomić starostę o treści umowy. Wówczas starosta może wykonać prawo pierwokupu co do nieruchomości w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia. Prawo pierwokupu starosta wykonuje poprzez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego. Jeżeli starosta skorzysta ze swojego uprawnienia z chwilą złożenia oświadczenia grunt staje się własnością Skarbu Państwa. Teoretycznie dla sprzedającego prawo pierwokupu przysługujące staroście nie ma większego znaczenia, albowiem nawet jeżeli starosta z niego skorzysta to nabywa nieruchomość po cenie uprzednio ustalonej przez właściciela i pierwotnego kupującego w umowie sprzedaży. W tej sytuacji nie ma już potrzeby zawierania kolejnej umowy między sprzedającym a starostą. 

Nie do pozazdroszczenia jednak jest sytuacja kupującego. Osoba taka po znalezieniu swojej wymarzonej działki, będzie musiała żyć przez miesiąc w niepewności czy zawarta przez niego umowa będzie obowiązywać. Zawarta bowiem przez taką osobę umowa ma charakter warunkowy. Warunkowość umowy oznacza, że będzie obowiązywać jedynie jeżeli uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Przeniesienie własności nieruchomości następuje na rzecz kupującego z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wykonania przez starostę prawa pierwokupu. 

W tym miejscu nasuwa się jeszcze jedno pytanie: czy starosta może skorzystać z prawa pierwokupu jedynie do gruntu znajdującego się pod wodami śródlądowymi jeżeli stanowią one jedynie małą cześć nieruchomości? Choć ustawa mówi jedynie o gruntach znajdujących się pod wodami śródlądowymi, to starosta będzie musiał nabyć całą nieruchomości. Taki wniosek wynika z zasady niepodzielności prawa pierwokupu – wyrażonej w art. 602 ustawy kodeks cywilny. Ustawodawca chroni w ten sposób sprzedawcę przed pozbawieniem go jedynie części (np. bardziej atrakcyjnej) przedmiotu sprzedaży. 
 
W mojej ocenie starostowie nie będą korzystali z prawa pierwokupu w odniesieniu do gruntów z basenami, oczkami wodnymi. Taki wniosek wynika z braku środków w budżecie państwa. Tym bardziej dziwi wprowadzenie omawianych regulacji, które rozszerzają jedynie biurokrację i utrudniają obrót nieruchomościami.  
Oznaczone , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *