Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych

wypowiedzenie umowy dzierżawy
Choć umowa dzierżawy jest obok umowy sprzedaży najczęściej zawieranym przez rolników kontraktem, który dotyczy gruntów rolnych, to wciąż pojawiają się wątpliwości w zakresie możliwości jej przedterminowego zakończenia przez wypowiedzenie. Stosunek prawny dzierżawy może zakończyć się w drodze wypowiedzenia z zachowaniem jego terminów albo ze skutkiem natychmiastowym. Kluczowe znaczenie w tej materii mają trzy kwestie. Po pierwsze, czy umowa zawarta jest na czas oznaczony czy nieoznaczony. Po drugie, treść umowy odnosząca się do wypowiedzenia. Po trzecie, przyczyny wypowiedzenia umowy dzierżawy. 
Już we wpisie ,,Umowa dzierżawy w jakiej formie ją zawrzeć"  (przejdź do wpisu) wskazywałem, iż z własnej praktyki dostrzegam, że rolnicy nie przykładają należytej wagi do formy oraz zapisów umów, co nierzadko powoduje komplikacje i negatywne konsekwencje. 


I. Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego zawartej na czas określony z zachowaniem terminu wypowiedzenia. 

Mając na uwadze specyfikę produkcji wytwórczej w rolnictwie umowę dzierżawy powinna cechować niezbędna stabilność, zwłaszcza jeżeli została zawarta na czas oznaczony. Dzierżawca i wydzierżawiający muszą bowiem działaś w zaufaniu, że umowa nie wygaśnie przedwcześnie tylko z powodu zmiany woli drugiej strony. Stabilność jest głównym czynnikiem zachęcającym dzierżawców do czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy regulują przepisy kodeksu cywilnego, które nakazują do rzeczonego kontraktu stosować odpowiednio przepisy o najmie. W konsekwencji - zgodnie z art. 673§3 k.c. - jeżeli czas trwania umowy jest oznaczony, zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca, mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie z zachowaniem terminów. Kodeks cywilny nie precyzuje i nie wyjaśnia terminu "wypadków określonych w umowie". Z pomocą przychodzi orzecznictwo oraz doktryna, które wskazują, że chodzi tu o wskazanie konkretnych sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Konsekwencją takiego stanowiska jest to, że zawarcie w umowie jedynie zapisu "stronom niniejszej umowy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z zachowaniem 12 miesięcznego okresu wypowiedzenia", powoduje, że żadna ze stron nie może wypowiedzieć umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony. W takim przypadku umowa nie zawiera wskazania przyczyn wypowiedzenia. W rezultacie zapis o takiej treści nie obowiązuje, albowiem jest sprzeczny z naturą stosunku dzierżawy oraz przepisami ustawy - art. 673§3 k.c. 

Jeżeli strony przewidziały w umowie przypadki uprawniające do wypowiedzenia dzierżawy, to wypowiedzenie może skutecznie zostać dokonane tylko w razie zaistnienia tych konkretnych wypadków, a nie wypadków innych - choćby bardzo istotnych - nieprzewidzianych w umowie. 

II. Wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony z zachowaniem terminu wypowiedzenia. 

Kwestie dotyczące wypowiedzenia umowy dzierżawy gruntów rolnych zawartych na czas nieoznaczony reguluje art. 704 k.c. Zgodnie z nim "W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego". Wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieoznaczony może nastąpić bez podania przyczyny wypowiedzenia.

III. Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu rolnego w trybie natychmiastowym. 

Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym może nastąpić w przypadku:
1. oddania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego do bezpłatnego lub odpłatnego korzystania;
2. zwłoki dzierżawcy z zapłatą czynszu;
3. poważnych wad przedmiotu dzierżawy istniejących w chwili wydania rzeczy, a które uniemożliwiają używanie rzeczy;
4. poważnych wad przedmiotu dzierżawy, które powstałych po wydaniu rzeczy, jeżeli wydzierżawiający nie usunął ich w odpowiednim czasie albo gdy nie da się ich usunąć;
5. używania rzeczy przez dzierżawcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy [zasadami prawidłowej gospodarki] albo jej istotnego zaniedbywania.

Szerszego wyjaśnienia wymaga wypowiedzenie umowy dzierżawy z uwagi na zwłokę dzierżawcy z zapłatą czynszu. Zwłoka ta musi dotyczyć czynszu za dwa pełne okresy płatności, a jeżeli czynsz jest płatny rocznie - co najmniej 3 miesiące. Pamiętać jednak należy, iż warunkiem uprawniającym do wypowiedzenia umowy w tym trybie jest wcześniejsze uprzedzenie dzierżawcy o takim zamiarze i udzielenie mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Również w przypadku podstawy do wypowiedzenia umowy dzierżawy polegającej na używaniu rzeczy przez dzierżawcę w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy [zasadami prawidłowej gospodarki] albo jej istotnym zaniedbywaniu wymagane jest uprzednie upomnienie dzierżawcy. 

IV. Forma wypowiedzenia umowy dzierżawy.

Wypowiedzenie dzierżawy może nastąpić w dowolnej formie, chyba że z strony w umowie zastrzegły dla jego ważności określoną formę, np. pisemną. W relacjach między rolnikami zwyczajowo przyjęte jest ustne wypowiedzenie umowy dzierżawy. Z uwagi na występujące spory na tle skuteczności wypowiedzenia umowy dzierżawy odradzałbym tę formę. 

W razie wątpliwości zachęcam do kontaktu. Razem znajdziemy korzystne rozwiązanie twojego problemu.

Oznaczone , , , , , , , , , ,

34 thoughts on “Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntów rolnych

  1. Dzierżawca 3 rok uprawia ziemię, umowę ma do maja2019r.od początku dzierżawy otrzymał wyniki badania gleby, nie zastosował się do wymogów wynikających z tych wyników, pole i łąki zachwaścił, nie stosował środków w porę albo wcale, nie wapnował, chcę wypowiedzieć umowę tak by po zbiorach już nie dzierżawił ziemi a on twierdzi że jeszcze w przyszłym roku będzie zbierać plony, co mogę zrobić? umowa dzierżawy jest na 3 lata, ja płacę podatek, za dzierżawę otrzymuję ziemniaki zgodnie z umową, w tym roku dzierżawca złożył o dotacje do ARimR, czy ja mogę złożyć w przyszłym roku, mam uprawnienia rolnicze.

    1. Dzień dobry, na podstawie informacji, które Pani przedstawiła mogą zachodzić podstawy do wypowiedzenia umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym – z uwagi na używanie łąki w sposób sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarski, powodujące nieutrzymanie gruntu w dobrej kulturze rolnej. Najlepiej jeśli skierowałaby Pani pismo do dzierżawcy upominające go do zaprzestania takich działań i przywrócenie łąki do właściwego stanu. Proszę zakreślić dzierżawcy odpowiedni termin do wykonania tego zobowiązania pod rygorem wypowiedzenia umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Dopiero po wypowiedzeniu umowy dzierżawy i wydaniu Pani łąk otwiera się kwestia złożenia wniosku o dopłaty.

  2. Bardzo dziękuję za tak szybką odpowiedź, już napisałam pismo i wysyłam poleconym, nie wiem czy dałam dobry termin tygodnia?jednak w ciągu lat dzierżawy kilka krotnie ustnie informowałam że nie wywiązuje się z umowy, chcę zapobiec kolejnemu zasiewowi pola bo uprawiał by do zbiorów przyszłego roku, w tym roku złożył wniosek o dotacje.dziękuję i serdecznie pozdrawiam- Barbara

    1. w lipcu napisałam do dzierżawcy upomnienie ponieważ zachwaścił glebę i łąki, zakwasił, nie stosował się do zaleceń które wynikały z badań gleby, nie reagował przez 3 lata dzierżawy, po miesiącu Wypowiedziałam umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym dając dzierżawcy dwa tygodnie czasu na uprzątnięcie zbiorów, było to 10 sierpnia, po 2 tygodniach pryskał pole i obrzeża łąki jakimś środkiem na chwasty i zostawił wszystko, czyli plon- łubin, chwasty z nasieniem bylicy i lebiody, nie mówiąc o innych chwastach i stoi to na polu do dziś, nie kontaktuje się ze mną, telefonicznie w sierpniu obraził mnie mówiąc że jestem pop….dolna, i od tej pory nie mam z nim kontaktu, nie wiem co mogę zrobić w tej sytuacji, proszę o poradę czy mogę to zaorać i wiosną zacząć uprawiać, na łąkach muszę zasiać od nowa trawę na obrzeżach, wszystko wymaga pilnego wapnowania, obawiam się że dzierżawca może wystąpić o zwrot nakładów- zostawił zasiewy, zniszczył pole, proszę o odpowiedź- pozdrawiam Barbara

      1. Dzień dobry, za chwilę wyślę do Pani prywatną wiadomość na maila z rozwiązaniem.

  3. Witam, dzierżawca uprawia ziemię ponad rok a umowę ma do 2022r. Jak mogę mu obebrac ziemię. Sytuacja Się u mnie zmieniła i mam sprzęt by ją Uprawiać by dawało mi to zyski. Dodam że w umowie nie ma okresu wypowiedzenia i czynszu za dzierżawę co mogę zrobić czy mogę mu wypowiedzieć umowę?

    1. Dzień dobry, to że nie ma Pan w umowie wskazanego okresu wypowiedzenia nie ma większego znaczenia, w takiej sytuacji stosuje się terminy ustawowe. Decydujące znaczenie ma to czy umowa przewiduje okoliczności, które umożliwiają wypowiedzenie umowy z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Z tego co Pan napisał mogę domyślać się, że umowa takich okoliczności nie wskazuje. W konsekwencji nie może Pan wypowiedzieć umowy dzierżawy z zachowaniem okresu wypowiedzenia. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest rozwiązanie umowy dzierżawy za porozumieniem z dzierżawcą. Jeżeli dzierżawca nie zgodzi się na takie rozwiązanie nie może Pan skutecznie rozwiązać umowy, chyba że zachodzą podstawy do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym [kiedy jest to możliwe opisane jest w punkcie III wpisu].

      1. Dziękuję za odpowiedź. Dzierżawca nie chce rozwiązać umowy za porozumieniem stron a nie ma czegoś takiego jak roczne Wypowiedzenie? Nie mam możliwości odebrania własnej dzialki? Umowa jest w wersji prostej jest napisane która działka i że wydzierzawiam na 5 Lat i to wszystko no i podpisy podbita przez starostwo powiatowe.

        1. Niestety jeżeli nie przewidzieli Państwo możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy za zachowaniem terminów wypowiedzenia, to nie ma takiej możliwości. Wieczorem na maila wyślę Panu pewną propozycję, która może pomóc w rozwiązaniu Pana problemu.

          1. Ok dziękuję czekam

          2. czy mogę też poprosić na email propozycji rozwiązania identycznego problemu.

          3. Właśnie wysłałem. Proszę sprawdzić maila. Pozdrawiam

      2. DZIEŃ DOBRY, CZY MOGĘ RÓWNIEŻ PROSIĆ O MAILA Z PROPOZYCJĄ ? UMOWA ZAWARTA NA 10 LAT, ANEKSOWANA NA KOLEJNE 6 LAT.

        1. Dzień dobry, za chwilę prześlę maila. Pozdrawiam 🙂

  4. Czy wypowiedzenie umowy dzierżawy bezterminowej może być ustne, tzn poinformowanie dzierżawcy iż w związku z zakończeniem spraw spadkowych chcemy sprzedać grunty i czy oferta sprzedaży (którą dzierżawca odrzucił) może być traktowana jako wypowiedzenie dzierżawy.

    1. Dzień dobry, za chwilę wyślę do Pani wiadomość mailową, ponieważ odpowiedź na Pani pytanie wymaga szerszych wyjaśnień.

  5. dzień dobry, w roku 2011 zawarłam umowę dzierżawy gruntu rolnego na 10 lat. osoba od której WYDZIERŻAWIŁAM pole zmarła. rodzina tej osoby nie chce przeprowadzić sprawy spadkowej. na początku roku 2018 OSIĄGNĘŁAM wiek emerytalny i chciałabym odstąpić od umowy. czy mogę coś w tej sprawie zrobić? Bardzo proszę o pomoc.
    Pozdrawiam

    1. Dzień Dobry, jak mniemam umowa jaką Pani podpisała nie zawiera zapisów o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia z zachowanie terminu wypowiedzenia. Najprościej oczywiście byłoby zakończyć trwanie umowy za porozumieniem stron, w Pani przypadku jednak nie ma ustalonych spadkobierców. Jeżeli rodzina zmarłego nie chce złożyć wniosku o stwierdzenia nabycia spadku do Sądu lub sporządzić aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza, może Pani wystąpić z wnioskiem do Sądu o stwierdzenie nabycia spadku. W mojej ocenie Pani – jako wierzycielowi spadkodawcy – przysługuje takie uprawnienie. Wówczas będzie miała Pani ustalone osoby, które nabyły spadek. Ewentualnie może Pani zaproponować osobą, które dziedziczą po wydzierżawiającym – o ile je Pani zna- że w Pani miejsce wstąpi inna osoba, np. Osoba, której będzie Pani przekazywać gospodarstwo z uwagi na zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej. Wówczas moglibyście Państwo zawrzeć umowę cesji.

  6. Czy wypowiedzenie ustnej umowy dzierżawy bezterminowej zawartej przez moich rorziców (przed ich śmiercią) może być ustne, tzn poinformowanie dzierżawcy iż w związku z zakończeniem spraw spadkowych chcemy sprzedać grunty i czy oferta sprzedaży (którą dzierżawca odrzucił) może być traktowana jako natychmiastowe wypowiedzenie dzierżawy.

    1. Dzień dobry, jeżeli umowa dzierżawy była zawarta w formie ustnej, to najprawdopodobniej strony nie zastrzegły aby jej wypowiedzenie miałoby mieć inną formę. Jeżeli tak było, to może ona być wypowiedziana ustnie. Zawsze jednak lepiej jest wypowiedzieć umowę na piśmie za potwierdzeniem odbioru. Wówczas nie ma wątpliwości co do daty jej wypowiedzenia i dotarcia do drugiej strony. Jeżeli wypowiadamy ustnie umowę, to najlepiej w obecności innej osoby. Sam fakt nie skorzystania z prawa pierwokupu, czy ogólnie oferty sprzedaży przez dzierżawcę nie powoduje wypowiedzenie umowy dzierżawy w trybie natychmiastowym. Jeżeli Pan przekaże dzierżawcy ustnie, że w związku z zakończeniem spraw spadkowych chcemy sprzedać grunty, to w mojej ocenie nie może tego traktować w ogóle jako wypowiedzenia. Z tego powodu należy jednoznacznie wskazać, że wypowiada Pan umowę dzierżawy. Pozdrawiam serdecznie, Karol Podowski

      1. Dziękuje bardzo za odpowiedź – jaki w takim razie jest okres wypowiedzenia takiej umowy Pozdrawiam serdecznie St.Raczynski

        1. Jeżeli umowa nie określała okresu wypowiedzenia, to zastosowanie mają przepisu kodeksu cywilnego, a mianowicie art. 704 k.c. Zgodnie z nim okres wypowiedzenia dzierżawy gruntów rolnych to jeden rok liczony od końca roku dzierżawnego. Rok dzierżawny to, co do zasady zaś okres roczny liczony od chwili zawarcia umowy dzierżawy.

  7. dzien dobry czy jak obrabiam pole i mam ustna umowe na czas nie określony i właściciel karze mi opuścić te pole. czy on musi mi okazać jakieś wypowiedzenie bo to co ja wiem to mam prawo robic na tym poolu przez rok dlatego że tam są moje nakłady. o te pole dbałem jak o swoje

    1. Dzień dobry, w przypadku ustnych umów dzierżawy, decydujące znaczenie mają Państwa wcześniejsze ustalenia co do ewentualnej kwestii wypowiedzenia, w szczególności co do formy wypowiedzenia oraz jego terminu. Jeżeli nie umówiliście się Państwo wcześniej w jakiej formie ma być wypowiedzenie, pisemnej czy też ustnej, to może być ono dokonane w każdej formie, w tym również ustnej. Oczywiście lepiej jest zrobić to na piśmie, aby mieć dowód, że umowa została skutecznie wypowiedziana. Jeżeli nie ustaliliście również terminów wypowiedzenia, to zastosowanie mają terminu z ustawy kodeks cywilny. Wówczas okres wypowiedzenia jest roczny, a wypowiedzenie jest liczone od końca roku dzierżawnego. Zasadniczo przyjmuje się, że rok dzierżawny odpowiada dacie zawarcia umowy. Jeżeli przykładowo zawarł Pan umowę dzierżawy 1 stycznia 2017 roku, a wypowiedzenie otrzymał Pan 30 czerwca 2017 r., to okres wypowiedzenia liczony jest od 1 stycznia 2018 r. i umowa przestaje obowiązywać z dniem 1 stycznia 2019 r. W razie dalszych wątpliwości proszę o kontakt. Pozdrawiam.

  8. Witam serdecznie,
    U nas po wielkich bojach udało się dojść do porozumienia z DZIERŻAWIącym i rozwiązać umowę za porozumieniem stron – wysłał już pismo piątek poleconym.
    Jakie są następne kroki po naszej stronie jako DZIERŻAWCY? Dodam, że umowa była podpisana notarialnie(na czas określony)- czy zatem jej rozwiązanie nie powinno zachować tej samej formy?
    Dziękuję I pozdrawiam

    1. Dzień dobry, wszystko zależy od tego czy umowa była sporządzona w formie aktu notarialnego, czy jedynie podpisy zostały poświadczone notarialnie, jak również od samych zapisów umowy, tj. czy zastrzegliście Państwo w umowie, że jej zmiana, uzupełnienie wymaga określonej formy. Zgodnie z brzmieniem art. 77§1 kodeksu cywilnego uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jeżeli umowę zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Jeżeli umowa została zawarta w innej szczególnej formie, np. aktu notarialnego, jej rozwiązanie za zgodą obu stron wymaga również takiej formy.

  9. Witam serdecznie i ponownie proszę o pomoc.
    Czy wypowiedzenie umowy dzierżawy z dniem 15-09-2018 do 31-08-2019 jest ważne bo dzierżawca nie akceptuje tego terminu i nie chce zwrócić gruntu. Twierdzi, iż zwróci grunt dopiero 31-08-2010 czy ma racje. Mam teraz problem bo ten grunt już sprzedaliśmy.
    Proszę o odpowiedź

    1. To wszystko zależy jak w umowie określiliście Państwo rok dzierżawny. Jak już wcześniej Panu wskazywałem okres wypowiedzenia dzierżawy gruntów rolnych to jeden rok liczony od końca roku dzierżawnego. Rok dzierżawny to, co do zasady zaś okres roczny liczony od chwili zawarcia umowy dzierżawy. Proszę o wskazanie kiedy umowa została zawarta i czy określiliście Państwo rok dzierżawny.

  10. Witam,w listopadzie tego roku podpisałam z tatą umowę dzierżawy gruntów rolnych na 10lat. Z przyczyn od nas nie zależnych chcielibyśmy tą umowę rozwiązać jak najszybciej, czy istnieje taka możliwość? w umowie nie ma zapisu o zachowaniu wypowiedzenia umowy z 12 mies. okresem wypowiedzenia

    1. Witam, jeżeli nie ma między Panią i Pani tatą sporu co do tego, to mimo braku zapisów o wypowiedzeniu umowy, za porozumieniem stron umowy może być wcześniej zakończona.

  11. dzień dobry. Mój zmarły ojciec podpisał umowę dzierżawy na czas określony na 15 lat. Oczywiście w umowie nie ma zawartych warunków ewentualnego wypowiedzenia umowy, ani także nie jest określony rok dzierżawny. Umowa została podpisana 19. 01. 2012. Tato zmarł, ja i mama przejęłyśmy spadek na mocy aktu poświadczenia dziedziczenia. Chciałybyśmy z mamą zerwać umowę dzierżawy, jednak wydzierżawiający nie chce dojść z nami do porozumienia. w jaki sposób możemy zerwać/wypowiedzieć tę umowę? dodam, że wydzierżawiający nie interesuje się tą ziemią, nie obrabia jej.

    1. Dzień dobry, proszę o informację na czym polega nieinteresowanie się ziemią oraz jej nieobrabianie przez dzierżawcę. Może mieć to znaczenie dla ewentualnego wypowiedzenia umowy dzierżawy.

  12. Dzien dobry. Czy mogę prosić o adres email? Potrzebuję informacji. Pozdrawiam ewa

    1. Dzień dobry, podaję mail: k.podowski@olsztyn-adwokat.pl. Pozdrawiam, Karol Podowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *