Prawo wykupu przysługujące KOWR

prawo wykupu

Analizowana na blogu już kilkukrotnie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera regulacje odnoszące się do obrotu nieruchomościami rolnymi. W ramach rzeczonego aktu normatywnego przyznano szerokie uprawnienia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa – dalej Krajowy Ośrodek. Znaczenie w tej kwestii ma instytucja tzw. prawa wykupu, nazywana również prawem nabycia. Przywołane uprawnienie sprowadza się do prawa nabycia nieruchomości rolnej w określonych ustawą sytuacjach, w których dochodzi na rynku prywatnym do wcześniejszej zmiany właściciela gruntów rolnych. Intencją ustawodawcy było wyposażenie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w instrument interwencyjny skutecznie zapobiegający spekulacjom oraz skupywaniu ziemi rolnej przez osoby, których celem nie jest rolnicze wykorzystanie. W konsekwencji jednak poza ukształtowanymi wyjątkami – wskazanymi w art. 4 ust. 4 ukur – żaden nabywca nieruchomości rolnej nie może być pewien czy swoją własność zachowa, czy też nie.

Prawo wykupu dotyczy obok własności nieruchomości rolnej również prawa użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej oraz udziału lub części tych praw. Artykuł 4 ukur wskazuje, że Krajowemu Ośrodkowi przysługuje prawo wykupu, jeżeli do nabycia nieruchomości rolnej doszło w wyniku:
1. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży;
2. jednostronnej czynności prawnej;
3. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym;
4. innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, np. zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. 

Jak pokazuje powyższy zapis zakresem prawa wykupu Krajowego Ośrodka zostały objęte praktycznie wszelkie zdarzenia prowadzące do nabycia własności nieruchomości rolnej, z wyjątkiem umów sprzedaży rzeczonych nieruchomości. Na szczęście dla rolników uprawnienie to nie jest często wykorzystywane. Od wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. od 16 lipca 2003 r. do 31 marca 2009 na 61 tys. aktów notarialnych dotyczących przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umów innych niż sprzedaż skorzystano jedynie w stosunku do 24 transakcji z prawa wykupu – co dotyczyło nieruchomości o łącznej powierzchni 937,21 ha.  

Artykuł 4 ust. 4 ukur wskazuje, iż prawo wykupu nie przysługuje Krajowemu Ośrodkowi. Uprawnienie jeżeli:
1. w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha;
2. nabycie nieruchomości rolnej następuje:
a) za zgodą dyrektora Krajowego Ośrodka przez osobę, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne lub przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym lecz nie było zainteresowanych do nabycia nieruchomości rolnej wśród rolników indywidualnych;
b) za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;

c) przez osobę bliską zbywcy;
d) w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego;
e) przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego;
3) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą;
4) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje między osobami prawnymi, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Analizując powyższe zapisy w połączeniu z naczelną zasadną ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, należy dojść do wniosku, iż prawo wykupu Krajowemu Ośrodkowi przysługuje w wyjątkowych sytuacjach. 

I. Procedura zawiadomienia Krajowego Ośrodka o nabyciu nieruchomości rolnej.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa podmioty, które zobowiązane są do zawiadomienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa o zmianie właściciela nieruchomości rolnej. W zależności od tego na jakiej podstawie doszło do przeniesienia prawa własności jest to:
1. nabywca – w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie umowy innej niż sprzedaż lub jednostronnej czynności prawnej;
2. sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny – w przypadku gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje na skutek orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym;
3. nabywca nieruchomości rolnej – w przypadku innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego;
4. spółka nabywająca nieruchomość rolną – w przypadku podziału, przekształcenia lub  łączenia spółek handlowych.
 
W zależności do podstawy przejścia prawa własności podmiot zobowiązany zawiadamiając Krajowy Ośrodek winien przełożyć dokument potwierdzający ten fakt, np. akt notarialny przy umowie darowizny, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności w toku postępowania administracyjnego. Istotnym jest, iż do zawiadomienia należy dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nabywanej nieruchomości rolnej. Podmiot zobowiązany do zawiadomienia Krajowego Ośrodka powinien zadbać aby zrobić to jak najszybciej. Ustawa w tym zakresie określa, że obowiązek powinien zostać zrealizowany niezwłocznie. Nieprawidłowe uznanie, iż Krajowemu Ośrodkowi nie przysługuje prawo wykupu rodzi bardzo doniosłe skutki. Czynność nabycia nieruchomości rolnej jest wówczas nieważna.

III. Wykonanie prawa wykupu przez Krajowy Ośrodek. 

Krajowy Ośrodek w wypadkach wskazanych w art. 4 ukur, działając na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.W sytuacji gdy Krajowy Ośrodek korzysta z prawa nabycia składa oświadczenie o wykonaniu prawa wykupu, które następnie wysyła podmiotowi nabywającemu nieruchomość rolną. Rzeczone oświadczenie musi być sporządzone w formie aktu notarialnego. Krajowy Ośrodek na skorzystanie z prawa wykupu ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia o nabyciu nieruchomości rolnej. Skutkiem skorzystania z uprawnienia przez Krajowy Ośrodek jest „odebranie” prawa własności pierwotnemu nabywcy, które następuje z chwilą doręczenia oświadczenia. 
Oznaczone , , , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *