Podatek dochodowy a sprzedaż nieruchomości rolnej

podatek dochodowy
autor Karol Podowski, zdjęcie wykonane we wsi Krajewko

 

Przepisy podatkowe w Polsce są zmorą niemal każdego obywatela. Ich mnogość, zawiłość oraz dowolność interpretacyjna nastręcza wielu trudności podatnikom. Nie inaczej rysuje się sytuacja podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości rolnej. Zgodnie z regułą wyrażoną w ustawie o podatku dochodowym przychód uzyskany z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego jest wolny od opodatkowania – co wynika z preferowania przez prawodawcę powiększania gospodarstw rolnych oraz ochrony wykorzystywanych nieruchomości na potrzeby rolne. Ustawa przewiduje jednak wymogi, które rolnik musi spełnić aby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zwolnienie od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży gruntów rolnych uwarunkowane jest następującymi przesłankami. Po pierwsze, zbywane grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne. Po drugie, zbywane grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne lub jego część składową. O posiadaniu gospodarstwa rolnego stanowi sam fakt posiadania gruntów rolnych o łącznej powierzchni powyżej 1 ha, bez względy na odległość między poszczególnymi działkami. Po trzecie w końcu, grunty te nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.

Jak wskazuje się w interpretacjach indywidualnych Ministra Finansów oraz orzeczeniach sądów administracyjnych zamiarem ustawodawcy nie jest objęcie zwolnieniem wszystkich przychodów z odpłatnego zbycia gospodarstw rolnych, a jedynie takich, które zbywca wykorzystywał w swojej działalności rolniczej, następnie sprzedał w tym samym celu – do wykorzystywania w działalności rolniczej nabywcy. W konsekwencji, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli w wyniku sprzedaży nieruchomość utraci charakter rolny czynność ta będzie podlegała opodatkowaniu.

Przepisy nie mówią w jakim momencie może dojść do utraty rolnego charakteru oraz co należy rozumieć pod pojęciem utraty rolnego charakteru – co rodzi wątpliwości podatników. Pomocne w tym zakresie jest bardzo bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Wskazuje się w nich, że utratę owego charakteru powoduje faktyczne przeznaczenie gruntu na inne cele niż rolne lub leśne, np. na działalność gospodarczą lub pod budowę. Cel nabycia może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, statusu nabywcy, jak również z okoliczności związanych z transakcją. Dalsze formalne sklasyfikowanie w ewidencji gruntów jako rolne lub leśne, czy opłacanie podatku rolnego nie przesądza o braku utraty charakteru rolnego przez nieruchomość.

Utratę charakteru należy powiązać ze sprzedażą. Chodzi o każdy związek, w następstwie którego grunt traci charakter rolny lub leśny, byle tylko można było go powiązać ze sprzedażą. Może to być związek uprzedni, rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą, jak również będący skutkiem sprzedaży. Decydujące są zatem okoliczności znane na dzień dokonywania transakcji. W orzecznictwie akcentuje się też, że użyty w analizowanym przepisie zwrot „które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny” należy rozumieć jako utratę charakteru rolnego gruntu na skutek jego przyszłego przeznaczenia przez nabywcę (tak wyrok NSA z dnia 19 kwietnia 2010 r. II FSK 2097/08).

W tym miejscu należy zastanowić się, co dzieje się w sytuacji kiedy rolnik (sprzedawca) nie miał wiedzy w jakim celu kupujący nabył nieruchomość rolną. Oczywiście nie sposób odmówić z automatu zwolnienia takiemu rolnikowi. Sprzedawca nie może bowiem ponosić odpowiedzialności za decyzję kupującego podjętą po zawarciu umowy, skoro nie ma na nią wpływu. Ewentualna zmiana w przyszłości przeznaczenia gruntu nie ma znaczenia dla ulgi podatkowej. 

Przykładami kiedy zwolnienie nie będzie przysługiwało są:
– kupno gospodarstwa rolnego w celu sprzedaży jego wydzielonej części (pamiętać należy, że jeżeli pozostała część gospodarstwa nie utraci charakteru rolnego, to będzie ona korzystała ze zwolnienia, a jedynie wydzielona część na sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu); 
– prowadzenie przez sprzedawcę pozarolniczej działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami;
– sprzedaż, uprzednio wyodrębnionych, niewielkich obszarowo działek – niewiele większych niż 30 arów – które dla kupujących mają służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych i rekreacyjnych.

Na zakończenie wskazać należy, iż przepisy o zwolnieniu stosuje się do sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości. Nie mają zaś zastosowania do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego.

Oznaczone , , , ,

1 thought on “Podatek dochodowy a sprzedaż nieruchomości rolnej

  1. Dzień dobry. Czy działka o powierzchni 3 hektarów, w części zabudowana (siedlisko) będzie zwolniona w całości z podatku? Co jest wyznacznikiem w tym przypadku: ewidencja gruntów (w ewidencji gruntów jest tylko 5 arów gruntów pod budynkami b-r), czy Miejscowy Plan Zagospodarowania przestrzennego (50 arów to teren przeznaczony w planie na budownictwo jednorodzinne i zagrodowe, usługowe)? Czy podatek od sprzedaży nieruchomości Rolnej dotyczy tylko okresu 5 lat od zakupu tej nieruchomości?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *