Umowa dzierżawy – w jakiej formie ją zawrzeć?

umowa dzierżawy
Zdjęcie wykonane w okolicach wsi Bartąg, autor Ewa Podowska,

 

Jedną z umów związanych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego jest umowa dzierżawy, przez którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków na czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Polski ustawodawca w art. 353¹ k.c. wyraził zasadę swobody umów pozostawiając stronom możliwość ułożenia łączących ich stosunków prawnych według swojego uznania. W konsekwencji przykładowo czynsz za dzierżawę może być ustalony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Istotnym jest aby treść umowy nie była sprzeczna z właściwością (naturą) kontraktu, ustawą oraz zasadami współżycia społecznego.

Umowa dzierżawy w rolnictwie dotyczy głównie gruntów rolnych. Ustawa nie zastrzega dla umowy dzierżawy żadnej szczególnej formy. W konsekwencji strony umowy mogą, według swojego wyboru, zawrzeć ją przykładowo w formie ustnej, pisemnej lub aktu notarialnego. Z własnej praktyki dostrzegam jednak, iż rolnicy nie przykładają należytej wagi do formy oraz zapisów umów. Często przyczyną jest fakt, iż umowa zawierana jest z członkiem rodziny, sąsiadem, którzy obdarzani są zaufaniem. Niekiedy jednak dochodzi do nieporozumień między stronami umowy i sporne stają się uprzednio poczynione ustalenia, co często prowadzi do kierowania spraw do sądu. Wówczas ciężar udowodnienia okoliczności dotyczących umowy spoczywa na osobie, która się na nie powołuje. Szczególnie kłopotliwe jest to w sytuacji, gdy umowa zawarta jest w formie ustnej.

Forma w jakiej zawarta jest umowa dzierżawy jest ważna jeszcze z jednego względu. Umowa dzierżawy daje dzierżawcy określone uprawnienia w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej. Mianowicie dzierżawcy może przysługiwać z mocy ustawy prawo pierwokupu. Polega ono na przyznaniu określonemu podmiotowi – dzierżawcy – pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy w razie gdy właściciel dokonał sprzedaży osobie trzeciej. W sytuacji, gdy umowa została zawarta bezwarunkowo, z pominięciem dzierżawcy, nie wywołuje ona zamierzonych skutków prawnych w stosunkach pomiędzy stronami tej czynności oraz w stosunku do osób trzecich już od chwili jej zawarcia. Nie ma wówczas możliwości spowodowania aby umowa była ważna.

Zgodnie z treścią art. 597§1 k.c. rzecz objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie trzeciej tylko warunkowo, tj. pod warunkiem, że uprawniony zawiadomiony o fakcie zawarcia umowy i o treści tej umowy, nie skorzysta w określonym terminie z prawa pierwokupu. W tej sytuacji sprzedający ma obowiązek zawiadomienia dzierżawcy o treści umowy sprzedaży zawartej z inną osobą. Jeżeli dzierżawca jest zainteresowany kupnem nieruchomości rolnej składa oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. Wówczas dochodzi do nabycia przez dzierżawcę prawa własności na warunkach określonych przez sprzedawcę i osobę trzecią. 

W kwestii prawa pierwokupu istotna jest forma zawarcia umowy dzierżawy z uwagi na zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Artykuł 3 tej ustawy stanowi, że prawo pierwokupu w stosunku do prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:
1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata licząc od tej daty, oraz
2. nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
Prawo pierwokupu przysługuje również ANR w sytuacji gdy brak jest uprawnionego dzierżawcy do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa. 

Analiza przywołanego artykułu prowadzi do wniosku, że prawo pierwokupu będzie mógł wykonać tylko taki dzierżawca, który jest rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego <kim jest rolnik indywidualny przeczytasz w tym wpisie>. Uprawnienie nie przysługuje innym podmiotom niż osoby fizyczne, ponieważ np. osoba prawna nie może prowadzić gospodarstwa rodzinnego.

Umowa ma datę pewną w przypadku stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym oraz w razie umieszczenia na umowie jakiegokolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego, albo przez notariusza. 

Na zakończenie wskazać należy, że prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy oraz ANR w stosunku do każdej nieruchomości rolnej o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha sprzedawanej na rynku prywatnym. Ustawa nie znajduje bowiem zastosowania do nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.  
Prawo pierwokupu nie przysługuje również w jeżeli:
1. nabywcą nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa, osoba bliska zbywcy;
2. nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą ANR przez osobę inną niż rolnik indywidualny, albo za zgodą ANR określoną w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit b ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
3. sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
4. w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie graniczącej z tą gminą (wyłączenie ma zastosowanie jedynie do ANR).  
 
Oznaczone , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *