Zgoda sądu na zbycie nieruchomości rolnej

Mogłoby się wydawać, iż obywatele naszego kraju mają zagwarantowaną swobodę dysponowania rzeczami stanowiącymi ich własność. Nic bardziej mylnego. Otóż Konstytucja Rzeczypospolitej stanowi, że własność może być ograniczona w drodze ustawy. Przykładem regulacji, która ingeruje w atrybut prawa własności przysługującego rolnikom jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. Wynika z niej, że każdy rolnik, który nabył nieruchomość rolną na ”rynku prywatnym” po dniu 29 kwietnia 2016 r. ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego na nabytej nieruchomości przez 10 lat, co do zasady bez możliwości jej zbycia ani przeniesienia posiadania. 

I.Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej 

Zgodnie z zapisami wyżej wskazanej ustawy na nabywców nieruchomości rolnych zostały nałożone dwa obowiązki. Po pierwsze, prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia tej nieruchomości. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna musi ona przez ten okres prowadzić gospodarstwo osobiście. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.u.r osobiste prowadzenie gospodarstwa to praca w tym gospodarstwie oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Zaznaczenia wymaga, że powinna ona odnosić się do jego całości lub znaczącej części – na co wskazuje się w orzeczeniach sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego. Prowadzeniem gospodarstwa rolnego nie jest samo posiadanie lub dysponowanie prawem własności, jeżeli nie wiąże się z nim wykonywanie działalności wytwórczej w rolnictwie.

Drugi obowiązek związany jest z zakazem zbywania i oddawania w posiadanie nieruchomości innym podmiotom. Rolnik zatem nie będzie mógł jej na przykład wydzierżawić, prowadzić na jej obszarze działalności agroturystycznej związanej z wynajmem pokoi.

Dodatkowe zobowiązanie ustawa nakłada na osobę, która uzyskała zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości w związku z zamiarem utworzenia gospodarstwa rodzinnego. Wówczas rolnik musi również zamieszkiwać przez 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Dopiero po tym okresie rolnik będzie mógł zmienić miejsce zamieszkania.

II. Przesłanki uzyskania zgody sądu na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości

Rolnik – nabywca nieruchomości rolnej – w przypadku zamiaru zbycia lub oddania w posiadanie nieruchomości, przed upływem 10 lat od jej nabycia, będzie musiał wystąpić do Sądu z wnioskiem o wyrażenie zgody na rozdysponowanie swoją własnością. Zgoda na wykonanie tej czynności uzasadniona jest zaistnieniem po stronie rolnika przyczyn losowych, niezależnych od niego, których skutkiem jest niemożność osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Ustawa nie wskazuje co należy rozumieć przez tę przesłankę.

Niewątpliwie przyczyną losową jest przyczyna, leżąca poza wolą nabywcy, której nie można przezwyciężyć. Jej przykładem może być istotny spadek sił z wiekiem, skutkujący niezdolnością do pracy w gospodarstwie rolnym, poważna choroba. Pamiętać należy, że tzw. przyczyny losowe muszą zaistnieć w okresie między nabyciem nieruchomości, a chwilą zainicjowania postępowania przed Sądem w przedmiocie wyrażenia zgody. Nie mogą być one znane w chwili nabycia. Jeżeli zatem rolnik już w chwili nabycia nieruchomości nie był w stanie prowadzić osobiście gospodarstwa nie będzie podstaw do ubiegania się o zgodę na jej zbycie lub oddanie w posiadanie.  

III. Konsekwencje rozdysponowania nieruchomością rolną bez zgody sądu

Zgodnie z art. 9 ukur zbycia lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej bez wymaganej zgody Sądu powoduje, że czynność ta jest nieważna. Ustawodawca przewidział zatem najsurowszą sankcję w obrocie cywilnym. Nadto Agencja Nieruchomości Rolnych uzyskuje uprawnienie do nabycie, na podstawie orzeczenia sądu, własności nieruchomości, co do której nabywca nie wywiązał się z obowiązku i:
– nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego w okresie 10 lat od nabycia nieruchomości;
– zaprzestał, w okresie 10 lat od nabycia nieruchomości, osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez osobę fizyczną;
– nie 
zamieszkuje w okresie 5 lat od nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego – w przypadku osoby, która uzyskała zgodę Prezesa ANR na utworzenie gospodarstwa rodzinnego. 

IV. Wyjątki od zasady uzyskania zgody sądu na zbycie nieruchomości przed upływem 10 lat

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa wyjątki od zasady uzyskiwania zgody sądu na zbycie nieruchomości przed upływem 10 lat od jej nabycia. Do tych wyjątków, zgodnie z ust. 4 art. 2b ustawy, należy zbycie na rzecz osób bliskich zbywcy. Wyjaśnienia wymaga znaczenie terminu osoby bliskiej. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 u.k.u.r. mianem tym określa się zstępnych [np. dzieci, wnuki, prawnuki], wstępnych [np. rodzice, dziadkowie], rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Omawiany obowiązek nie znajduje również zastosowania do osób, które nabyły nieruchomości rolną:
– w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego; 
– na podstawie art. 151 kodeksu cywilnego, a więc skorzystania z prawa wykupienia gruntu w sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granicy sąsiedniego gruntu;
– na podstawie art. 231 k.c., a więc skorzystania z prawa żądania przeniesienia własności gruntu w sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przez samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze.

W powyższych sytuacjach nigdy nie jest wymagana zgoda sądu na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej. 

zgoda sądu
Autor Ewa Podowska, zdjęcie wykonane w okolicach miejscowości Nidzica
Oznaczone , , ,

33 thoughts on “Zgoda sądu na zbycie nieruchomości rolnej

  1. A jak się ma sprawa kiedy ziemię zamierza kupić spółka i ją uprawiać

    1. Jedynym sposobem na nabycie nieruchomości rolnej przez spółkę jest wcześniejsze uzyskanie zgody Prezesa ANR – zgoda ma formę decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego tylko za zgodą Prezesa ANR i przy spełnieniu określonych warunków spółka może nabyć nieruchomość rolną. Proszę przeczytać mój wpis http://polewiedzy.pl/2017/05/29/wyjatki-zasady-wylacznego-nabycia-nieruchomosci-rolnej-rolnika-indywidualnego/, w którym omawiam również to zagadnienie. Dziękuję bardzo za wiadomość 🙂

  2. Dzień dobry.
    Czy dziesięcioletni nakaz prowadzenia gospodarstwa do tyczy również tych dzierzawionych?
    Dziękuję z góry za odpowiedz.
    Pozdrawiam.
    Joanna

    1. Dzień dobry Pani Joanno. Nie wiem czy dobrze rozumiem pytanie, jeżeli nie o to Pani chodziło proszę jeszcze raz opisać Pani wątpliwość.
      Przechodząc do odpowiedzi – ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego w sytuacji nabycia nieruchomości rolnej, a więc tylko nabycia prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na rynku ,,prywatnym” po 29 kwietnia 2016 r. Rolnik nie ma jednak wówczas obowiązku utrzymania ,,stanu posiadanie” co do pozostałych gruntów. Zatem nie musi przez 10 lat dzierżawić cały czas tych samych gruntów.

  3. Dzień dobry, od dawna głowie się na temat czy jest ograniczona jakoś w metrażu budowla na ziemi rolnej budynku nie związanego z gruntem to znaczy na konstrukcji drewnianej położonej na wyrównanej ziemi. takie KONSTRUKCJE spokojnie mogą spełniać rolę fundamentu. czy to może być ograniczone jakimś metrażem?

    1. Dzień dobry, odpowiem na Pana pytanie mailowo, ponieważ zagadnienie o które Pan pyta nie jest związane z wpisem. Kwestia ta jest bardziej złożona.

  4. Dzień dobry,

    Czy zdaniem Pana Mecenasa, jeśli za zgodą ANR zakupiłbym nieruchomość rolną o powierzchni 40 arów w trybie „na wniosek zbywcy” (w wyniku braku możliwości nabycia przez osoby uprawnione tj. rolników itd.) również obowiązuje mnie obowiązek prowadzenia gospodarstwa przez 10 lat połączony z zakazem zbywania nieruchomości?

    Przyznam, że byłoby to nielogiczne, ponieważ przy zakupie działki o powierzchni 40 arów (innych gruntów nie posiadam) żadne gospodarstwo rolne nie powstanie- w myśl u.k.u.r. minimalna powierzchnia gospodarstwa rolnego to 1 hektar.

    1. Dzień dobry, już wysyłam swoją opinię w prywatnej wiadomości.

      1. dZIEŃ DOBRY.
        Jeśli można, proszę o wysłanie tej odpowieDZI RÓWNIEŻ DO MNIE, PONIEWAŻ JESTEM ZAINTERESOWANA TYM TEMATEM.

        1. Przepraszam za zamieszanie w wielkości liter, ale podczas pisania wyświetlają mi się tylko duże litery….

          1. Dzień dobry, dziękuję za zainteresowanie wpisem oraz pozostawienie komentarza. Myślę, że podczas naszej rozmowy telefonicznej uzyskała Pani wszystkie informacje. Pozdrawiam.

  5. witam tata nabył ziemię rolną w wyniku działu sdpadku i zniesienia współwłasności , czy potrzebuję zgody sądu na sprzedaż tych działek ?

    1. Dzień dobry Pani Marto, przesłałem odpowiedź na Pani pytanie mailem. Pozdrawiam i zapraszam do odwiedzania bloga 🙂

  6. witam w zeszłym roku zakupiliśmy działkę z zabudowaniem za pozwoleniem anr 85 ar., działka jest głównie leśna , budynek ok 70 m2 . wiem ze nie można jej zbyć przed upływem 10 lat, ale nasza sytuacja sie zmieniła jestem w ciąży i chcielibyśmy ja zbyć , gdyż nie będziemy mogli w dalszym ciągu należycie o niż dbać i poświęcać czas na dojazdy(oddalona ok 20 km od miejsca zamieszkania). jakie są etapy postępowania aby uzyskać zgodę na zbycie i jak to dostatecznie uzasadnić aby uzyskać pozwolenie, czy jest już orzecznictwo sadów w takich sprawach?

    1. Dzień dobry, jeżeli chodzi o orzecznictwo dotyczące zdarzeń, które uzasadniałyby wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości rolnej Przed upływem 10 lat, to jest ono bardzo ubogie. Można byłoby próbować forsować stanowisko, iż ciąża jest zdarzeniem losowym (okolicznością nadzwyczajną i nieprzewidzianą, której nie można było przezwyciężyć) jednak moje wątpliwości budzi to czy ciąża uniemożliwia również Pani mężowi osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zwłaszcza jeżeli nieruchomość ma niewielką powierzchnię, a nadto posiada głównie charakter leśny. Jeżeli chodzi o procedurę to muszą państwo wystąpić z wnioskiem o wyrażenie zgody na dokonanie czynności prawnej w postaci sprzedaży do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości rolnej. Sąd wyraża zgodę lub odmawia jej udzielenia w formie postanowienia. Jeżeli postanowienie nie byłoby dla Państwa korzystne istnieje możliwość wniesienia apelacji do sądu okręgowego. W razie dalszych pytań zapraszam do kontaktu.

      1. Dzień dobry,
        mnie również dotyczy temat. Kupiłam wraz z byłym już partnerem w 2017 r działkę rolną z budynkiem mieszkalnym – działka o powierzchni powyżej 1 ha.
        Partner (były) prowadzi działalność gospodarczą, ale ze względu na trudności w pozyskaniu klientów będzie musiał wyjechać za granicę. My się rozstaliśmy.
        Czy jest jakaś możliwość sprzedaży ewentualnie przepisania moich 50% udziałów na byłego partnera? Czy to może być przyczyna do wniosku w sądzie – rozstanie? Jego wyjazd za granicę w poszukiwaniu pracy?
        Czy możemy podzielić teraz działkę na mniejsze, żeby nie podlegały ustawie (poniżej 30 arów)?
        Czy jest z tego koszmaru jakieś wyjście?
        Z poważaniem
        Aneta K.
        Przepraszam za duże litery, nie mogę na klawiaturze wybrać innych

        1. Dzień dobry,
          zgodnie z ustaleniami przesłałem do Pani maila. Pozdrawiam

  7. a W SYTUACJI GDY RODZICE dAROWALI NAM ZIEMIĘ (DOCELOWO POD BUDOWĘ DOMU, RESZTĘ CHCIELIBYŚMY SPRZEDAĆ) CZY NA NAS PRZECHODZI RÓWNIEŻ OBOWIĄZEK PROWADZENIA GOSPODARSTWA PRZEZ rESZTĘ WYMAGANEGO OKRESU (TJ 9 LAT) CZY WARUNEK TEN JUŻ NIE JEST WYMAGANY?

  8. witam,
    a w sytuacji takiej iż sąsiad posiadał gospodarstwo rolne ok 5 ha i zmarł i jego rodzeństwo i jego dzieci sprzedały całe gospodarstwo nowemu rolnikowi. ja korzystałem z jednej działki z działek tego gospodarstwa jako drogę do swojej działki nieoficjalnie i chciałem kupic teraz tą działkę ale nowy rolnik nie może sprzedać przez 10 lat i czy złożenie do sadu wniosku o drogę konieczna do mojej działki może skutkować ze sad ustanowi drogę konieczna lub może być rozstrzygniecie ze sąd wyrazi zgodę na sprzedaż tej działki mi pod drogę ??

  9. W przypadku postępowania sądowego, rozumiem, że będzie to postępowanie nieprocesowe w sądzie rejonowym? wnioskodawca to wiadomo, a kto będzie uczestnikiem? osoba z którą chce zawrzeć umowę sprzedaży ?

    1. Dzień dobry, tak jak Pani napisała sądem właściwym do rozpoznania sprawy będzie w pierwszej instancji zawsze sąd rejonowy. Sprawa wówczas jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym, gdzie wnioskodawcą jest właściciel nieruchomości. Uczestnikiem postępowania będzie osoba, na rzecz której czynność ma zostać dokonana. Jeżeli nieruchomość stanowi własność kilku osób, a zgodę na zbycie uzyskać chce tylko jedna z nich, to pozostali współwłaściciele będą uczestnikami postępowania.

  10. Dzień dobry czy zgoda, wniosek do sądu o zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 10 lat przeprowadza się za pomocą pozwu (postępowanie nieprocesowe)czy w innej formie?

    1. Dzień dobry, postępowanie przed Sądem w tej sprawie wszczynane jest przez złożenie wniosku, który tak naprawdę stanowi odpowiednik pozwu. wówczas postępowanie prowadzone jest w postępowaniu nieprocesowym. Jeżeli mogę jeszcze w czymś pomóc proszę o kontakt. Pozdrawiam.

      1. czy dostępne są takie wzory wniosków (pozwów)

        1. W internecie raczej Pani takiego wzoru nie znajdzie. W Sądach również ich nie ma.

  11. Witam. Chciałbym dowiedzieć się czy po zakupie dwóch działek siedliskowych zabudowanych 30arów i 50 Arów mogę je teraz sprzedać przed upływem 10lat? Dziękuję

    1. Dzień dobry, niestety nie mam dla Pana dobrej wiadomości. W ustawie o kształtowania ustroju rolnego nie ma wyłączeń jej stosowania wobec tzw. działek siedliskowych. Zgodnie bowiem z ustawą nawet nieruchomości zabudowane są uznawane za grunty rolne. Jedynie jeżeli nieruchomości miałyby obszar mniejszy niż o,3 ha wówczas nie potrzebowałby Pan zgody na zbycie. Zatem w Pana przypadku bez zgody sądu nie będzie mógł Pan ich sprzedać przed upływem 10 lat od ich nabycia. Pozdrawiam 🙂

  12. DzieŃ Dobry, Mój wujek zakupił 20 MAJA 2018 działkę rolną o powierzchni 5ha od obcej (niespokrewnionej) osoby, czy teraz może przekazać mi (jestem jego siostrzeńcem – osoba bliska) tą działkę w darowiźnie? Czytałem, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 czerwca 2017r. dopuścił taką możliwość, ale czy jest to stosowane w praktyce?

    1. Dzień dobry, tak jak Pan wskazał Sąd Najwyższy wskazał w jednym z orzeczeń, że w przypadku zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osób bliskich w znaczeniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania obostrzenia tej ustawy odnoszące się do zakazu zbywania nieruchomości przed upływem 10 lat. W praktyce niekiedy moi klienci mieli jednak problemy z zawarciem umowy darowizny w formie aktu notarialnego z uwagi na stanowisko notariuszy. Aktualnie jednak wobec stanowiska Sądu Najwyższego problemy te się skończyły. Jedyne ryzyko wynikające z Pana sytuacji to poczytywanie takiego postępowania jako próba obejścia prawa, ale to już bardziej skomplikowana sytuacja i wymagająca szerszego omówienia.

  13. Witam,
    zakupiłem udział w działce 100/2,356 ha
    i chce ja sprzedać bo nie korzystam z niej a jest nad jeziorem
    Czy sąd będzie robił problem abym mógł ją sprzedać
    Chce ja zbyć bo mam zamiary wyjechać z polski i nie wiem czy wogóle wrócę a nawet jeśli to nie wiem kiedy.

    1. Witam,
      podał Pan niestety za mało danych abym mógł udzielić odpowiedzi. Po pierwsze kiedy nabył Pan udział w nieruchomości. Ogólnie jednak sama chęć wyjazdu z kraju nie jest okolicznością losową, niezależną od Pana, chyba że stoją za taką decyzją jakieś szczególne okoliczności, o których jednak Pan nie wspomina. Pozdrawiam

  14. Witam,
    mam pytanie. W ramach podziału majątku po rozwodzie, przejęłam gospodarstwo rolne, to był mój rodzinny majątek ale rozszerzyłam na męża też tę własność. Od samego początku prowadziłam to gospodarstwo razem z rodzicami.
    Teraz podzieliliśmy majątek u notariusza, ja spłaciłam męża. Pieniądze musiałam pożyczyć od koleżanki, ale umówiłam się z nią że sprzedam jej kawałek ziemi w ramach rozliczeń.
    ale zauważyłam ze w akcie notarialnym jest zapis ze nie mogę teraz tej ziemi sprzedać. ona też jest rolnikiem. czy naprawdę nie mogę sprzedać jej ziemi, to miało stanowić spłatę tej pożyczki na spłatę męża.

    1. Niestety sytuacja jest dla Pani niekorzystna. Z uwagi na zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie może Pani zbyć nabytej w drodze umownego podziału majątku nieruchomość bez zgody Sądu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *