Odrolnienie gruntów i odlesienie gruntów stanowiących własność prywatną

Polski ustawodawca niejednokrotnie prezentował stanowisko wyrażające osobliwą troskę o nieruchomości rolne, jako dobra szczególnie ważnego dla krajowej gospodarki. Przykładem takiej myśli są zapisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych [dalej OchGrU]. Zgodnie z jej treścią ochrona gruntów rolnych i leśnych polega między innymi na ograniczeniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne, w szczególności inwestycyjno-budowlane. Aby rolnik mógł odlesić lub odrolnić grunt musi spełnić określone prawem wymagania. Pamiętać jednak należy, że nieruchomość, na której rolnik planuje budowę obiektu zaliczanego do budowli rolniczych – służących wyłącznie produkcji rolnej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu – nie traci przez to charakteru gruntu rolnego. W konsekwencji nie przeprowadza się niżej opisanej procedury ,,przeznaczenia” oraz ,,wyłączenia”.

I. Organ właściwy do wydania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji oraz przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne. 

Regułą wyrażoną w art. 5 OchGrU  jest, że organem właściwym w zakresie ochrony gruntów rolnych jest starosta. W przedmiocie gruntów leśnych zaś dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Wyjątkiem są grunty leśne położone w obszarze parków narodowych, wówczas organem właściwym jest dyrektor parku. Ustawa wymienia jednak inne ograny posiadające uprawnienia w tej materii. Kluczowa z punktu widzenia tematyki niniejszego opracowania jest również kompetencja:
– ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – wyrażającego zgodę na przeznaczenie gruntów rolnych klasy I-III na cele nierolnicze i nieleśne;
– marszałka województwa – wyrażającego, po uzyskaniu opinii izby rolniczej, zgodę na przeznaczenie gruntów leśnych nienależących do Skarbu Państwa na cele nierolnicze i nieleśne.

II. Zasady postępowania administracyjnego w przedmiocie odlesienia i odrolnienia  gruntów.

Naczelną regułą jaką winien kierować się organ jest zasada ograniczenia przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, a nadto zasada ochrony gleb o najwyższej przydatności produkcyjnej. Zgodnie z art. 6 OchGrU  zasadniczo wyłączone z produkcji rolnej i leśnej są nieruchomości oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Przydatność produkcyjną gruntu ustala się na podstawie gleboznawczej klasyfikacji określonej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 4 czerwca 1956 r. w sprawie klasyfikacji gruntów. Oczywistym jest, że im wyższa klasa bonitacyjna, tym większa jej przydatność produkcyjna. Mianem nieużytków określa się bagna, paski oraz naturalne utwory fizjologiczne takie jak: urwiska, strome stoki, uskoki, skały, czy rumowiska. Zapis przywołanego artykułu, zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, stanowi jedynie wskazówkę dla organu rozstrzygającego w tej materii. Decyzja w tym przedmiocie ma bowiem charakter uznaniowy. W konsekwencji brak gruntów oznaczonych jako nieużytki, jak również o najniższej klasie bonitacyjnej nie przesądza o wydaniu decyzji odmownej przez organ.

III. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych klasy I-III oraz leśnych.

Przez przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne rozumie się, w myśl art. 4 pkt 6 OchGrU, ustalenie innego niż rolniczy lub leśny sposobu użytkowania gruntów rolnych oraz innego niż leśny sposobu użytkowania gruntów leśnych. Zmiana tej właściwości może mieć miejsce w stosunku do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klasy od I do III, leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa oraz pozostałych gruntów leśnych [stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, własność prywatną osób fizycznych i prawnych] i wymaga:
– wyrażenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [dalej m.p.z.p.];
– uprzedniej zgody organu [ministra właściwego do spraw rozwoju wsi lub marszałka województwa].

Z powyższego wynika reguła zgodnie, z którą przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to źródło prawa miejscowego określające przeznaczenie terenu, rozmiar inwestycji, sposób zagospodarowani i warunki zabudowy terenu. W tym miejscu należy stwierdzić, iż uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego dla gruntów rolnych oraz leśnych jest zjawiskiem w Polsce sporadycznym. Wówczas w sytuacji złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla gruntu rolnego lub leśnego, wskazanego w art. 7 OchGrU, organ wyda decyzję odmowną. Nie jest bowiem w ogóle możliwe w przypadku braku m.p.z.p. przeznaczenie gruntów rolnych klas I-III i gruntów leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Zgoda organu wyrażana jest na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta złożony przed uchwalaniem planu zagospodarowania miejscowego. Co znamienne właściciele nieruchomości nie są wówczas stronami postępowania.

Uzyskanie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III nie jest wymagane, jeżeli grunty spełniają łącznie cztery warunki:
– co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
– położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej; 
– położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej;
– ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy kilka odrębnych części.

IV. Wszczęcie postępowania w przedmiocie ,,wyłączenia” gruntów rolnych i leśnych.

Odrębnym etapem, po zmianie przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, zmierzającym do rozpoczęcia legalnego nierolniczego sposobu użytkowania gruntów rolnych stanowi wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej i leśnej. Wyłączenie z produkcji jest czynnością faktyczną, która nastąpić może tylko po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i w jej następstwie. Skutkiem prawnym wydania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolniczej jest utrata rolnego charakteru nieruchomości.

Na podstawie art. 11 ust. 1 OchGrU wyłączenie z produkcji dotyczy użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIla, lllb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne. Wobec tego obowiązek uzyskania owej decyzji odnosi się do określonych klas gruntów oraz rodzajów gleb, czyli gruntów o określonych w ustawie parametrach. W konsekwencji wyłączenia z produkcji nie wymagają:
– wszystkie użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast;
– użytki rolne rolnych klas IV, IV a, IV b, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.

Postępowanie w przedmiocie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wszczynane jest co do zasady na wniosek zainteresowanego podmiotu. Wyjątkowo z urzędu, gdy organ stwierdzi wyłączenie z produkcji gruntu przeznaczonego w m.p.z.p. na cele nierolnicze lub nieleśne, które nastąpiło bez zezwolenia.

IV. Konsekwencje finansowe związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej lub leśnej.

Konsekwencje finansowe dla osoby wyłączającej grunt z produkcji rolnej lub leśnej mogą być dotkliwe. Wiążą się one z obowiązkiem uiszczenia: jednorazowej należności z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji, opłaty rocznej oraz jednorazowego odszkodowania w sytuacji przedwczesnego wyrębu drzewostanu w przypadku gruntów leśnych. Opłata roczna jest uiszczana w razie trwałego wyłączenia przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez jego okres, nie dłużej jednak niż 20 lat od wyłączenia gruntów z produkcji.

Co znamienne w sytuacji zbycia gruntów wyłączonych z produkcji rolnej lub leśnej obowiązek związany z dalszym uiszczaniem opłat obciąża nabywcę nieruchomości. Zbywca nieruchomości jest zobowiązany poinformować o tym nabywcę przed dokonaniem sprzedaży, obowiązek uiszczenia opłaty powinien być ujawniony w akcie notarialnym.

Ustawodawca przewidując dotkliwość należności wynikających z wyłączenia gruntów z produkcji rolnej lub leśnej wprowadził wyjątek. Zgodnie z nim obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

– do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
– do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

odrolnienie gruntów
autor Justyna Burdyńska, zdjęcie wykonane w okolicach miejscowości Janowiec Kościelny
Oznaczone , , , , , ,

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *