Wyjątki od zasady wyłącznego nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego

Zgodnie z naczelną zasadą regulującą obrót nieruchomościami rolnymi nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny [zagadnienie szerzej omawiane tutaj]. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje jednak od rzeczonej reguły odstępstwa, zgodnie z którymi podmiot nabywający nieruchomość rolną nie musi posiadać statusu rolnika indywidualnego. Zastosowania wówczas nie ma również limit 300 ha powierzchni użytków rolnych.

Według treści art. 2a ust. 3 u.k.u.r. odstępstwa do zasady dotyczą katalogu następujących podmiotów:

  • osób bliskich zbywcy nieruchomości rolnej;
  • jednostek samorządu terytorialnego;
  • Skarbu Państwa lub działającej na jego rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych;
  • osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
  • parków narodowych, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody.

Wyjaśnienia wymaga znaczenie terminu osoby bliskiej. Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 u.k.u.r. mianem tym określa się zstępnych [np. dzieci, wnuki, prawnuki], wstępnych [np. rodzice, dziadkowie], rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Zdziwienie budzi, dlaczego ustawodawca w zakresie odstępstw nie umieścił byłych małżonków. Taka regulacja może prowadzić do wielu komplikacji chociażby na etapie podziału majątku wspólnego byłych małżonków, gdy jedno z nich nie posiada przymiotu rolnika indywidualnego. Podkreślić bowiem należy, iż ustawa zawiera zapis, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden małżonek. Po rozwodzie ustaje ustrój wspólności małżeńskiej majątkowej, a byli małżonkowie w świetle prawa stają się osobami obcymi. Dlatego też w przypadku podziału majątku były małżonek nie będąca rolnikiem nie będzie mogła otrzymać na własność nieruchomości rolnej, mimo tego, że dotychczas przysługiwał mu udział w prawie własności [zagadnienie to wymaga szerszego omówienia, dlatego będzie podstawą odrębnego wpisu].

Ustawa poza wyżej wymienionym katalogiem podmiotowym zawiera również wyjątki od wyłącznego nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych ze względu na sposób nabycia. Zalicza się do nich nabycie:

  • w drodze dziedziczenia zarówno ustawowego, jak i testamentowego;
  • w wyniku zapisu windykacyjnego;
  • na podstawie art. 151 kodeksu cywilnego, a więc skorzystania z prawa wykupienia gruntu w sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granicy sąsiedniego gruntu;
  • na podstawie art. 231 k.c., a więc skorzystania z prawa żądania przeniesienia własności gruntu w sytuacji przekroczenia bez winy umyślnej granicy sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przez samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze,
  • w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Zapis windykacyjny jest postanowieniem zawartym w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego, na podstawie którego oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu np. określoną nieruchomość, z chwilą śmierci spadkodawcy. Umieszczenie takiego zapisu w testamencie własnoręcznym, czy też innym aniżeli mającym formę aktu notarialnego będzie powodowało zastosowanie do niego ograniczeń w możliwości nabycia nieruchomości rolnych.

Poza przedstawionymi wyżej odstępstwami ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera kolejne wyłączenia, które związane są z wyrażeniem zgody przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych na nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nienależącą do kręgu podmiotów uprzywilejowanych ustawowo. Zgoda ta następuje w drodze decyzji administracyjnej i może zostać wydana na wniosek zbywcy lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne. W pierwszym przypadku zbywca musi wykazać istnienie trzech przesłanek, tj.:

  • braku możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego, osoby mu bliskie, jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz ANR, osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody [zatem przez wszystkie podmioty uprzywilejowane ustawowo];
  • przedstawiania przez nabywcę rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej;
  • niedojścia do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych w wyniku nabycia nieruchomości rolnej.

O ile z wykazaniem dwóch ostatnich przesłanek nie powinno być w większości przypadków problemów, to trudności może nastręczać przedstawienie pierwszego warunku. Ustawa nie wskazuje, jaki dowód miałby temu służyć, zatem należy mniemać, że każdy, np. oświadczenie zbywcy, wydruki ofert umieszczonych w internecie, ODR. Ustawa nie wskazuje również czy okoliczność ta ma zostać udowodniona, czy może być jedynie uprawdopodobniona.

Na zakończenie tej części rozważań należy wskazać, iż zgoda Prezesa ANR jest jedynym sposobem na nabycie nieruchomości rolnej przez podmioty nie będące osobami fizycznymi, a więc osoby prawne [np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, spółkę akcyjną, fundację] i przez tzw. podmioty ustawowe [np. spółkę jawną, partnerską, stowarzyszenie zwykłe].

W przypadku, gdy o zgodę Prezesa ANR występuje osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne musi ona wykazać, że posiada kwalifikacje rolnicze. Możliwe jest również przedstawienie braku upływu czasu na uzupełnienie kwalifikacji zawodowych w przypadku przyznania takiej osobie pomocy, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013, albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020. Osoba, chcąca nabyć nieruchomość rolną ponadto musi dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiązać się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Niestety w zakresie wprowadzonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego odstępstw od zasady nabywania nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych, a dotyczących wydawania zgody przez Prezesa ANR, ustawodawca wykazał się małą precyzyjnością – co w praktyce będzie przekładało się na spory, na tle ich stosowania.

nieruchomość rolna
autor Jan Borodziuk, zdjęcie wykonane w miejscowości Kozłowo
Oznaczone , , ,

2 thoughts on “Wyjątki od zasady wyłącznego nabycia nieruchomości rolnej przez rolnika indywidualnego

  1. panie mecenasie, dziękuję za interesujący blog.

    Mam pytanie, czy dobrze rozumiem, że spółka z.o.o może nabyć nieruchomość rolną bez potrzeby uzyskiwania zgody, jeśli to będzie poniżej 0,3 ha albo poniżej 0,5 ha w przypadku gruntu zabudowanego niewykorzystywanego obecnie do produkcji rolniczej? jeśli nie, to z czego to wynika?

    dziękuję i pozdrawiam. barbara

    PS przepraszam za duże litery, ale nie mogę wyłaczyć dużych liter
    PPS jeśli mogę coś zasugerować, to przydałby się spis treści na stronie

  2. Bardzo mi miło, że zainteresował Panią mój blog 🙂 Dziękuję również za uwagę co do czytelności bloga, postaram się w weekend popracować nad tym.
    Odpowiadając na Pani Pytanie chciałbym wskazać, że ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają zastosowania w ogóle do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wynika to z zapisów art. 1a pkt 1 lit. b wspomnianej ustawy. Co się zaś tyczy gruntów zajętych pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, to wyłączenie stosowania przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wynika z art. 11 pkt 2 ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Pamiętać jednak należy, iż zabudowania te musiały istnieć już w dacie wejścia ustawy w życie, tj. 30 kwietnia 2016 r.Tego rodzaju grunty może kupować każdy, w tym spółki prawa handlowego, bez żadnych ograniczeń. W konsekwencji nie jest potrzebna spółce z o.o. zgoda dyrektora KOWR. Mam nadzieję, że rozwiałem Pani wątpliwości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *