Nieruchomości rolne tylko dla rolników indywidualnych

Do niedawna nieruchomości rolne stanowiły sposób na inwestycję posiadanych środków z tej przyczyny, iż ich wartości niemal stale rosły. Aktualnie tendencja ta uległa zmianie, a na rynku nieruchomości rolnych widoczny jest spadek cen. W mojej ocenie taki stan rzeczy nastąpił za sprawą regulacji zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej u.k.u.r.). Nasz ustawodawca wprowadził bowiem zasadę, iż nabywcą nieruchomości rolnej w „obrocie prywatnym” może być rolnik indywidualny. Kim zatem jest rolnik indywidualny?

Artykuł 6 u.k.u.r. zawiera definicję rolnika indywidualnego, którym jest:
1. osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych,
2. których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha,
3. osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze,
4. zamieszkująca przez co najmniej pięć lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości wchodząca w skład gospodarstwa rolnego,
5. prowadząca przez okres co najmniej pięciu lat osobiście gospodarstwo rolne.

Podkreślić należy, iż wskazane wyżej przesłanki muszą być spełnione łącznie. Pierwsza przesłanka wskazuje, że aby być rolnikiem indywidualnym nie trzeba być właścicielem nieruchomości rolnych, ale wystarczające jest użytkowanie wieczyste, samoistne posiadanie lub dzierżawa. Władanie gruntem na podstawie np. umowy użytkowania nie pozwala jednak na uznanie osoby fizycznej za rolnika indywidualnego.

Druga cecha określa limit powierzchniowy gruntów rolnych – w ocenie ustawodawcy omawiana przesłanka ma na celu zapobieganie nadmiernej koncentracji użytków rolnych. Zapis ten w mojej ocenie jest nielogiczny. Rozumiem specyfikę i znaczenie rolnictwa dla społeczeństwa i całej gospodarki, jednakże określenie zakresu terytorialnego ogranicza rozwój gospodarstw rolnych prowadzonych przez najbardziej przedsiębiorczych rolników. To tak, jakby przedsiębiorcy prowadzącemu sklepy powiedzieć, że nie może ich posiadać więcej niż 3 (ilość przeze mnie przyjęta dowolnie, analogicznie jak chyba uczynił to ustawodawca z areałem 300 ha). W konsekwencji rolnik posiadający 300 ha użytków rolnych nie będzie mógł, co do zasady, nabyć ich więcej. Co więcej ustawodawca określił, że limit ten liczy się dla użytków rolnych już posiadanych i które rolnik chce nabyć. Przykładowo rolnik posiada 280 ha użytków rolnych i chciałby nabyć atrakcyjny grunt orny znajdujący się w bliskim położeniu. Niestety nie będzie mógł tego zrobić, ponieważ łączna powierzchnia użytków rolnych będzie wynosiła 310 ha.

Kolejna przesłanka wskazuje na konieczność posiadania kwalifikacji rolniczych, za które uznaje się:
– wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe, lub
-tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
-wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
– wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Czwarta z cech odnosi się do zamieszkania na terenie gminy, którego potwierdzeniem jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Jako ciekawostkę należy wskazać, iż zapis ten spotkał się z krytyką Rady Legislacyjnej. Regulację określono jako nieuzasadnione ujemne następstwo korzystania z wolności wyboru miejsca zamieszkania, a więc prawa konstytucyjnie zagwarantowanego każdej jednostce. Opinia ta nie stanowiła przeszkody uchwalenia przepisu w takim kształcie.

Do jakich konsekwencji może prowadzić zapis ustawy obrazować będzie przykład. Przyjmijmy, że rolnik posiada dwie nieruchomości rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, z których każde położone jest w innej gminie. Jedna z nieruchomości (oznaczmy ją X położona w Gminie Nidzica) jest siedliskiem o bardzo małej powierzchni i pod adresem tym rolnik jest zameldowany, druga nieruchomość (oznaczmy ją Y położona w Gminie Janowiec Kościelny) np. 50 ha to grunty orne. Właściciel nieruchomości rolnej graniczącej z gruntami ornymi (oznaczmy ją Z położona w Gminie Janowiec Kościelny) chce ją sprzedać. Nasz przykładowy rolnik nie dysponując odpowiednimi środkami finansowymi, dlatego sprzedaje dotychczasowe siedlisko X i chce nabyć nową nieruchomość Z, ponieważ wówczas będzie posiadał grunty rolne skoncentrowane w jednym miejscu, co będzie korzystne pod kątem logistyki i ekonomiki. Na skutek jednak sprzedaży nieruchomości rolnej składającej się z siedliska nie będzie legitymował się okresem 5 lat zamieszkania w gminie, w której jest położona nieruchomość rolna wchodząca w skład gospodarstwa rolnego, a więc utraci status rolnika indywidualnego.

Ostatnia z przesłanek dotyczy osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.u.r osobiste prowadzenie gospodarstwa to praca w tym gospodarstwie oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Zaznaczenia wymaga, iż praca w gospodarstwie powinna odnosić się do jego całości lub znaczącej części – na co wskazuje się w orzeczeniach sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego.

Na koniec chciałbym podkreślić, iż ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych nie dotyczą wyłącznie prawa własności, ale również użytkowania wieczystego.

nieruchomości rolne
autor Jan Borodziuk, zdjęcie wykonane w miejscowości Sarnowo
Oznaczone , , ,

2 thoughts on “Nieruchomości rolne tylko dla rolników indywidualnych

  1. Co do zasady ? brak iStotnych informacji odnośnie wyjątków: zgoda prezesa anr oraz katalog WsKazany w art. 2a ust. 3.

    1. Wskazane przez Panią zagadnienia będą poruszane przeze mnie w kolejnych wpisach. Wyszedłem z założenia, że umieszczenie tylu informacji w jednej publikacji spowoduje jej znaczną objętość – co nie zachęca większości osób do lektury. Dziękuję bardzo za Pani sugestię 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *